Jak rozpocząć działalność w branży nieruchomości: praca pośrednika a inwestycje w nieruchomości

Wynajem i sprzedaż nieruchomości mogą przynosić atrakcyjne dochody, jednak należy zadbać o prawidłowe załatwienie zezwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej, podatków oraz podatku VAT. Wyjaśnimy, czym pod tym względem różnią się wynajem długoterminowy, wynajem krótkoterminowy oraz praca pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Trzy sposoby na rozpoczęcie działalności w branży nieruchomości

Jeśli rozważają Państwo działalność na rynku nieruchomości, zazwyczaj mają Państwo do wyboru trzy podstawowe ścieżki:

Praca pośrednika: na czym polega pośrednictwo w obrocie nieruchomościami?

Czy pociąga Cię atrakcyjny świat nieruchomości i zastanawiasz się, jak rozpocząć karierę jako pośrednik w obrocie nieruchomościami? Podczas gdy w przypadku zwykłego wynajmu własnego mieszkania często można całkowicie uniknąć zakładania działalności gospodarczej, w przypadku pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości sytuacja wygląda zupełnie inaczej.

Jako profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami pomagasz sprzedającym i kupującym lub wynajmującym i najemcom w zawarciu odpowiedniej transakcji. Jeśli zastanawiasz się, kiedy musisz posiadać zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej, odpowiedź jest jednoznaczna – potrzebujesz go od pierwszego dnia. Co więcej, nie jest to „zwykła” działalność gospodarcza, ponieważ prawo ściśle stanowi, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością związaną z określonymi wymogami i podlega ściśle określonym zasadom.

Jeśli więc zastanawiasz się, jak zostać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, musisz spełnić ustawowe warunki kwalifikacji zawodowych, aby uzyskać zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej: bez odpowiedniego doświadczenia, wykształcenia w tej dziedzinie, ewentualnie certyfikowanych egzaminów lub odpowiedzialnego przedstawiciela po prostu nie można legalnie wykonywać tego atrakcyjnego zawodu. Ponadto obowiązkowe jest dla Ciebie ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej pośredników w obrocie nieruchomościami, więc nie zapomnij o jego zawarciu w odpowiednim terminie.

Czy potrzebujesz zezwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej, jeśli wynajmujesz mieszkanie?

Odpowiedź brzmi: to zależy od tego, czym dokładnie się zajmujesz.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie jednej osobie lub rodzinie na dłuższy okres, sporządzasz umowę najmu i zapewniasz jedynie dostawy wody, ogrzewania, wywóz śmieci lub sprzątanie części wspólnych, nie potrzebujesz zezwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej. Państwo uznaje te czynności za podstawowe usługi związane z wynajmem. Jest to zatem klasyczny najem, a nie działalność gospodarcza.

Gdy jednak zaczniesz przyjmować kolejnych gości na krótkie pobyty, zapewniasz sprzątanie mieszkania, pierzesz pościel lub uzupełniasz kosmetyki, prowadzisz de facto mały hotel, a więc działalność gospodarczą.

Prawo nie zwraca przy tym uwagi na nazwę umowy. Nie wystarczy nawet napisać w ogłoszeniu „wynajem mieszkania na miesiąc”, jeśli w rzeczywistości oferujesz pobyty krótkoterminowe i pełen serwis. Decyduje rzeczywista treść Państwa działalności. Administracja finansowa zwraca uwagę, że krótkoterminowe zakwaterowanie we własnym imieniu nie może być zaklasyfikowane do § 9 ZDP jako dochód z wynajmu, ale podlega § 7 jako działalność samodzielna, a więc działalność gospodarcza na podstawie zezwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak prawidłowo opodatkować dochody z działalności w branży nieruchomości?

Jeśli jako pośrednik w obrocie nieruchomościami działasz w trybie osoby prowadzącej działalność gospodarczą (nie jesteś pracownikiem nikogo), możesz wybrać jedną z czterech opcji opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej.

Od swojego zysku netto, czyli różnicy między przychodami a wydatkami, odprowadzisz 15% podatku dochodowego i nie możesz zapomnieć o opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne.

W przypadku długoterminowego wynajmu osobom fizycznym obowiązują przepisy § 9 ustawy o podatku dochodowym. Możesz odliczyć rzeczywiste wydatki lub skorzystać z ryczałtu w wysokości 30% dochodów, maksymalnie do 600 000 CZK. Dla mniejszych wynajmujących jest to najprostsza opcja – nie musisz zakładać działalności gospodarczej i zajmować się administracją księgową z powodu jednego mieszkania.

Natomiast krótkoterminowe usługi zakwaterowania, które prowadzisz bezpośrednio lub np. za pośrednictwem platform internetowych Airbnb czy Booking, a także wynajem nieruchomości komercyjnych podlegają § 7 ustawy o podatku dochodowym jako dochody z działalności na własny rachunek (przedsiębiorczość). W praktyce oznacza to dla Państwa zgłoszenie wolnego zawodu, a często także ewidencję przychodów i związanych z nimi wydatków za pomocą ewidencji podatkowej lub księgowości. Jeśli taka działalność jest głównym źródłem Państwa dochodów, nie zapomnijcie również w tym przypadku o opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne dla osób prowadzących działalność gospodarczą.

Uwaga również na podatek VAT: na co należy zwrócić uwagę?

Długoterminowy wynajem nieruchomości jest zwolniony z podatku VAT zgodnie z § 56a ustawy o podatku VAT. W przypadku usług zakwaterowania obowiązują inne zasady: jest to usługa, a zatem świadczenie podlegające opodatkowaniu, które obecnie objęte jest obniżoną stawką 12%.

Obroty dla podatników VAT nie są już obliczane za dowolne 12 miesięcy wstecz, ale są śledzone ściśle za rok kalendarzowy (od stycznia do grudnia). Obecnie należy monitorować dwa limity:

• 2 000 000 CZK: Jeśli w ciągu roku przekroczycie ten obrót, staniecie się płatnikiem podatku VAT od 1 stycznia następnego roku (macie czas na przygotowanie się).
• 2 536 500 CZK: Kwota ta odpowiada ogólnoeuropejskiemu limitowi 100 000 euro. Jeśli Państwa działalność rozwinie się na tyle, że przekroczą Państwo również ten drugi próg, stają się Państwo płatnikiem podatku VAT natychmiast.

Krótkoterminowe zakwaterowanie za pośrednictwem platform kryje w sobie jeszcze jeden szczegół. Jeśli Airbnb lub Booking naliczają prowizję jako usługę z zagranicy, stajesz się tzw. osobą identyfikowaną do celów VAT. To właśnie w tym momencie warto skontaktować się z doradcą podatkowym i zlecić mu sprawdzenie kwestii podatkowych.

Przykład z życia: to samo mieszkanie, dwie zupełnie różne sytuacje

Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem mieszkania typu 2+kk w Brnie. Możesz z nim postąpić na dwa sposoby, które na pierwszy rzut oka mogą się nie różnić zbytnio, ale z punktu widzenia urzędów są to różne sytuacje:

Kiedy warto założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (s.r.o.) w celu prowadzenia działalności w branży nieruchomości?

Początkujący wynajmujący często myślą, że spółka s.r.o. automatycznie oznacza niższe podatki. W praktyce tak nie jest. Jeśli masz jedną długoterminową umowę najmu, najbardziej sensowne jest opodatkowanie tych dochodów jako osoba fizyczna.

Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością warto założyć, gdy:

• budujesz większe portfolio i kupujesz kolejne nieruchomości,
• wchodzisz w biznes z kilkoma osobami (niezależnie od tego, czy chodzi o inwestora, czy współzałożyciela – w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością możesz bowiem jasno i bezpiecznie uregulować prawnie udziały majątkowe, podział zysków, a także wzajemną odpowiedzialność i poręczenie za długi),
• planujesz reinwestować zyski w kolejne projekty (tzw. flip),
• rozpoczynasz projekt deweloperski.

Pomożemy Ci prowadzić działalność w branży nieruchomości bez zbędnych błędów

Nie jesteś pewien, czy na początek działalności w branży nieruchomości wybrać działalność gospodarczą, czy od razu spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością? Pomożemy Ci wybrać odpowiednią formę działalności i zajmiemy się wszystkim od A do Z, w tym zapewnieniem wirtualnej siedziby.

Skup się na swoim portfelu nieruchomości, a dokumenty i przepisy pozostaw nam. Wystarczy, że napiszesz do nas za pomocą formularza kontaktowego poniżej.