Zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości: nowe warunki

W obecnej sytuacji rynkowej sprzedaż nieruchomości może przynieść spore zyski. Kwota ta podlega jednak podatkowi dochodowemu, który może sięgać nawet setek tysięcy koron. Na szczęście prawo pozwala czasem na zwolnienie tego dochodu z podatku. Opisaliśmy dla Ciebie, jakie warunki musisz spełnić.

Sprzedaż mieszkania lub domu to zazwyczaj nie tylko kwestia nieruchomości, ale także podatków. W praktyce często okazuje się, że dwie pozornie podobne sytuacje mogą zakończyć się zupełnie inaczej – jeden sprzedający nie zajmuje się podatkiem, drugi tak.

Różnica nie polega na cenie nieruchomości, ale na szczegółach, takich jak długość posiadania, sposób użytkowania lub to, co dalej zrobisz z pieniędzmi ze sprzedaży. Pomożemy Ci wyjaśnić podstawowe zasady, których przestrzega prawo.

Główne kryteria zwolnienia: miejsce zamieszkania, test czasowy i wykorzystanie pieniędzy

Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości jest jednym z tematów, w których decyduje wiele czynników. Zależy to nie tylko od tego, czy sprzedajesz mieszkanie, czy dom jednorodzinny, ale przede wszystkim od tego, jak długo byłeś właścicielem nieruchomości i w jaki sposób ją wykorzystywałeś.

To właśnie te okoliczności decydują o tym, czy będziesz płacić podatek od dochodu ze sprzedaży, czy też będziesz objęty zwolnieniem podatkowym.

W przypadku osób fizycznych zwolnienie z podatku dochodowego reguluje § 4 ustawy o podatku dochodowym. W praktyce przysługuje Ci zwolnienie, jeśli spełniasz co najmniej jedno z poniższych kryteriów:

Ważne jest również to, że zwolnienie dotyczy wyłącznie nieruchomości będących własnością osób fizycznych. Jeśli mieszkanie lub dom stanowi część majątku handlowego firmy, zastosowanie ma inny system podatkowy.

1/ Miejsce zamieszkania przez 2 lata: nie wystarczy stałe miejsce zamieszkania podane w dowodzie osobistym

Pierwszym kryterium prowadzącym do zwolnienia z podatku jest długość zamieszkania w nieruchomości – jeśli faktycznie mieszkali Państwo w sprzedawanym domu rodzinnym lub lokalu mieszkalnym przez co najmniej 2 lata bezpośrednio przed sprzedażą.

O czym należy pamiętać:

• Miejsce zamieszkania ≠ stałe miejsce zamieszkania. Miejsce zamieszkania to miejsce, w którym faktycznie mieszkasz – wracasz do domu, masz tam swoje rzeczy, śpisz tam. Samo zgłoszenie stałego miejsca zamieszkania w nieruchomości nie wystarczy.
• Urząd skarbowy monitoruje rzeczywiste wykorzystanie nieruchomości do tych celów. Dowodem jest zazwyczaj zużycie energii, internet, ubezpieczenie, poczta lub zeznania świadków z sąsiedztwa.
• Niedawny wyrok Najwyższego Sądu Administracyjnego (NSS) wykazał, że wyjątkowo niskie zużycie energii elektrycznej może stanowić przeszkodę w uzyskaniu zwolnienia, jeśli nie odpowiada ono normalnemu funkcjonowaniu gospodarstwa domowego. Sąd nie uznał argumentu, że gospodarstwo domowe korzystało głównie z pieców i lamp naftowych, i nie przyznał zwolnienia.

Jeśli więc planujesz sprzedaż nieruchomości i polegasz na dwuletnim stałym miejscu zamieszkania, zalecamy wcześniejsze przygotowanie obiektywnych dowodów potwierdzających, że rzeczywiście mieszkałeś w tej nieruchomości.

2/ Test czasowy 5/10 lat i połączenie gruntu z domem

Drugim kryterium zwolnienia jest tzw. test czasowy posiadania:

• W przypadku nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2020 r. obowiązuje pięcioletni test czasowy.
• W przypadku nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2021 r. test czasowy został przedłużony do 10 lat.

Test czasowy rozpoczyna się zazwyczaj w dniu złożenia wniosku o wpisanie prawa własności do rejestru katastralnego i kończy się w dniu sprzedaży. Jeśli więc posiadali Państwo nieruchomość wystarczająco długo i spełnili test 5/10 lat, dochód ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu i nie należy go w ogóle wykazywać w zeznaniu podatkowym.

W przypadku domu jednorodzinnego na własnej działce sytuacja jest bardziej skomplikowana, ale może to być dla Ciebie bardzo pomocne:

• Jeśli budynek jest częścią działki zgodnie z kodeksem cywilnym, dla testu czasowego decydujący jest dzień nabycia działki, a nie oddanie domu do użytku.
• Nabyli Państwo działkę ponad 10 lat temu (lub przed 2021 r. jeszcze z pięcioletnim testem), a dom oddali do użytku dopiero później? Jeśli budynek jest rzeczywiście częścią działki, co należy sprawdzić w księdze wieczystej, cały dochód ze sprzedaży może być zwolniony z podatku, nawet jeśli sam dom jest w Państwa posiadaniu krócej.
• Wyjątkiem są sytuacje, w których budynek pozostał odrębną nieruchomością. Wówczas grunt i budynek są rozpatrywane oddzielnie, a jeśli budynek nie spełnia wymogu czasowego, należy opodatkować tę część dochodu.

3/ Zwolnienie w przypadku wykorzystania pieniędzy na własne mieszkanie

Trzecie kryterium ma zastosowanie w sytuacji, gdy nie spełniasz warunku dwuletniego zamieszkania ani testu czasowego, ale pieniądze ze sprzedaży wykorzystasz w sposób możliwy do udowodnienia na własne potrzeby mieszkaniowe – zazwyczaj na zakup innego mieszkania/domu, budowę lub zakup gruntu pod przyszłą budowę.

O czym należy pamiętać:

• Ustawa (głównie § 4 i § 4b ZDP) dokładnie określa, co należy do „własnych potrzeb mieszkaniowych” – oprócz zakupu gotowej nieruchomości obejmuje to również zakup gruntu, jeśli w określonym czasie rozpocznie się na nim budowę własnego mieszkania.
• Zwolnienie dotyczy tylko tej części dochodu, którą faktycznie przeznaczysz na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Jeśli więc tylko część zysków ze sprzedaży wykorzystasz na nowy dom lub mieszkanie, a część zachowasz na inne cele, niewykorzystane środki zostaną opodatkowane według zwykłej stawki podatku dochodowego.
• Środki finansowe należy wykorzystać w terminach określonych przez prawo – zazwyczaj oznacza to, że środki należy wykorzystać albo w roku sprzedaży, albo w następnym roku podatkowym, ewentualnie na wydatki w roku poprzedzającym sprzedaż; dokładne zasady reguluje § 4b ustawy o podatku dochodowym i ich interpretacja.

Kiedy grozi kara za niezgłoszenie dochodów zwolnionych z podatku?

Ustawa o podatku dochodowym nakłada obowiązek zgłoszenia każdego dochodu przekraczającego 5 mln CZK, nawet jeśli dochód ten jest zwolniony z podatku. Wcześniej obowiązywała zasada, że jeśli chciałeś skorzystać ze zwolnienia z tytułu potrzeb mieszkaniowych (zgodnie z § 4b ZDP), musiałeś zgłosić to w terminie do urzędu skarbowego – w przeciwnym razie mogłeś stracić zwolnienie.

Od 1 stycznia 2024 r. jednakże niezgłoszenie zwolnienia nie oznacza automatycznie jego utraty. Nadal obowiązuje jednak wymóg zgłoszenia najpóźniej w terminie składania zeznania podatkowego, w przeciwnym razie grozi kara za nieprzestrzeganie obowiązku zgłoszenia.

Zgłoszenie można wysłać pocztą lub skrzynką danych lub skorzystać bezpośrednio z formularza administracji finansowej „Zgłoszenie uzyskania środków, które zostaną lub zostały wykorzystane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych” (wzór nr 25 5259).

O czym należy pamiętać:

• Obowiązek zgłoszenia dotyczy wszystkich zwolnionych dochodów osób fizycznych powyżej 5 000 000 CZK – czyli również darowizn, spadków, sprzedaży papierów wartościowych itp.
• Dochód zwolniony z podatku powyżej 5 mln CZK należy zgłosić do urzędu skarbowego w terminie składania zeznania podatkowego za rok, w którym dochód ten został uzyskany.
• Za nieprzestrzeganie obowiązku zgłoszenia grożą kary zgodnie z § 38w ZDP:
  • 0,1% kwoty dochodu, jeśli samodzielnie naprawisz błąd bez wezwania,
  • 10%, jeśli zgłoszenie zostanie złożone dopiero po wezwaniu,
  • 15%, jeśli nie wypełnisz obowiązku nawet w dodatkowym terminie.
• Niedawny wyrok Sądu Najwyższego potwierdził, że nieznajomość prawa nie stanowi usprawiedliwienia. Jeśli na mocy jednej umowy darowizny przeniesiono więcej pozycji, ich wartość sumuje się dla celów limitu 5 mln CZK. W tym przypadku nałożono karę w wysokości 10%, której sąd nie umorzył, uzasadniając to tym, że podatnik miał obowiązek sprawdzić swoje zobowiązania podatkowe, biorąc pod uwagę wysokość dochodu.

Potrzebują Państwo porady w kwestii podatków?

Chętnie obliczymy wpływ podatkowy planowanej sprzedaży, sprawdzimy spełnienie testu czasowego, przygotujemy niezbędne zgłoszenia i zeznania podatkowe osób fizycznych, abyście mogli skorzystać ze wszystkich ustawowych zwolnień i uniknąć niepotrzebnych kar. Skontaktujcie się z naszymi specjalistami ds. podatków za pomocą poniższego formularza.