Hipoteka dla przedsiębiorców i właścicieli s.r.o. - wskazówki z praktyki

Prowadzisz działalność gospodarczą i chcesz sfinansować własny dom lub nieruchomość inwestycyjną? Banki są bardziej rygorystyczne w przypadku dochodów z działalności gospodarczej i często wymagają więcej dokumentów niż w przypadku pracowników. Czego tak naprawdę szukają, czym się różnią i dlaczego wybór podejścia i instytucji znacząco wpłynie na Twoje szanse na zatwierdzenie? Dowiedz się, jak się przygotować i nie blokować zdolności kredytowej z powodu "zbyt dobrej" optymalizacji.

Finansowanie zakupu nieruchomości to wyzwanie dla przedsiębiorców - niezależnie od tego, czy chodzi o kredyt hipoteczny na własny dom, nieruchomość inwestycyjną, czy też kredyt na nieruchomość firmową, która może wzmocnić pozycję przedsiębiorstwa i zabezpieczyć jego przyszły rozwój.

Banki traktują jednak dochody z działalności gospodarczej inaczej niż dochody pracowników. Oceniają wnioski indywidualnie i często wymagają więcej dokumentacji i dowodów stabilności dochodów.

Barbora Stodůlková z firmy doradztwa finansowego Explicit Invest napisała wskazówki, jak przygotować się do kredytu hipotecznego, na co zwrócić uwagę i jak wysokiej jakości księgowy i doradca finansowy może znacznie ułatwić drogę do własnej lub firmowej nieruchomości.

Dlaczego kredyt hipoteczny jest wyzwaniem dla przedsiębiorców?

• Banki są zainteresowane stabilnością i przewidywalnością dochodów. Obie te kwestie są trudniejsze dla przedsiębiorców niż dla pracowników etatowych.
• Przedsiębiorcy często optymalizują swoje zeznania podatkowe, co formalnie zmniejsza ich raportowane zyski (a tym samym zmniejsza ich zdolność kredytową dla banku).
• Większość przedsiębiorców oczekuje, że wszystko, co muszą zrobić, to odwiedzić swój bank macierzysty, ale w rzeczywistości muszą porównać wszystkie banki na rynku przed złożeniem wniosku.
• Inny bank będzie odpowiedni dla osoby samozatrudnionej korzystającej z podatku liniowego, a inny dla takiej, która prowadzi ewidencję podatkową i liczy rzeczywiste koszty.

Kluczowe kryteria dla banków przy ocenie przedsiębiorcy

Niezbędnym krokiem przed nabyciem nieruchomości jest nie tylko plan zakupu konkretnej nieruchomości, ale przede wszystkim obliczenie zdolności kredytowej, czyli zdolności wnioskodawcy do późniejszej spłaty kredytu hipotecznego.

Generalnie zaleca się konsultowanie planu finansowego zakupu nieruchomości z co najmniej 6-miesięcznym wyprzedzeniem, a najlepiej ponad rocznym, biorąc pod uwagę, że banki oceniają głównie przeszłe dochody przedsiębiorców.

Jednocześnie:

• "podstawa opodatkowania" (zysk netto) ma decydujące znaczenie przy obliczaniu możliwej kwoty kredytu hipotecznego - może być silnie uzależniona od optymalizacji.
• Ważne są złożone zeznania podatkowe i długość działalności (najlepiej 2 lata dla spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, 6 miesięcy to minimum dla samozatrudnionych, ale 12 miesięcy dla większości banków).
• Dodatkowy dochód (np. czynsz, FTE) może pomóc, ale musi zostać udowodniony.

Praktyczne przypadki

1) Samozatrudniony w branży IT z ryczałtowym zwrotem kosztów

• Modelowy przypadek: Pan Korunka pracuje jako programista na IČO i dla celów podatkowych korzysta z ryczałtu na wydatki, tj. 60% dochodu. Jego podstawa opodatkowania jest niska ze względu na zryczałtowane wydatki.
• Wskazówka dla klientów. Unicredit, Komerční banka i mBank przyjmują podobne podejście w tym roku.

2) Samozatrudniony z rzeczywistymi wydatkami

• Modelowy przypadek: Pani Rich jest konsultantką i prowadzi ewidencję podatkową (uproszczoną księgowość) z rzeczywistymi wydatkami - udowadnia swoje wydatki fakturami, paragonami itp.
• Wskazówka dla klientów. Po porównaniu wszystkich banków na rynku, doradca finansowy da bankowi wyobrażenie o maksymalnej kwocie kredytu hipotecznego, jaką może uzyskać od każdej instytucji.

3) Samozatrudniony w systemie podatku liniowego

• Modelowy przypadek: Pan Rozsądny płaci co miesiąc stały ryczałt na rzecz rządu (w tym podatek, ubezpieczenie społeczne i ubezpieczenie zdrowotne) i nie składa tradycyjnego zeznania podatkowego.
• Co rozwiązuje bank: Niektóre banki miały do tej pory problemy z zaakceptowaniem tego schematu - informacje o dochodach są ograniczone, brakuje im tradycyjnego zeznania podatkowego, na którym mogłyby się oprzeć.
• Wskazówka dla klientów: przed złożeniem wniosku o kredyt należy sprawdzić u specjalisty, do którego banku się zwrócić i być przygotowanym na dostarczenie alternatywnych dokumentów (np. 3-12 miesięcznych wyciągów bankowych, umów z klientami). Bank hipoteczny ČSOB, Unicredit lub mBank są najlepsze do alternatywnej oceny schematu podatku liniowego. Wykwalifikowany doradca doradzi klientowi, jak zwiększyć dochód w celu uznania ostatnich 3 miesięcy na koncie.

4) Właściciel spółki LLC zatrudniony we własnej firmie

• Modelowy przypadek: Pani Penízková jest dyrektorem zarządzającym i pracownikiem własnej firmy, pobiera regularną pensję.
• Wskazówka dla klientów.

5) Właściciel spółki z o.o. bez zatrudnienia

• Modelowy przypadek: Pan Saving jest właścicielem LLC, ale nie jest przez nią zatrudniony, wypłaca sobie udział w zyskach lub wynagrodzenie za wykonywanie swoich obowiązków.
• Wskazówka dla klientów: Česká spořitelna, Raiffeisenbank, ČSOB i Raiffeisen stavební spořitelna mogą akceptować dochody z zysków (zarówno podzielonych, jak i niepodzielonych w niektórych przypadkach). Dobrym pomysłem jest przygotowanie się do tego z doradcą finansowym przed złożeniem zeznania podatkowego LLC.

Rola księgowego, podatnika i doradcy finansowego

Dobra księgowość i odpowiednia dokumentacja znacznie ułatwią kontakt z bankiem. Jest to bonus, jeśli doradca podatkowy dostosuje proces optymalizacji podatkowej do ścieżki budowania bogactwa.

We współpracy z doradcą finansowym, wykazany zysk może następnie doprowadzić do zakupu nieruchomości kapitałowej lub inwestycyjnej. W idealnej sytuacji cały proces jest objęty solidnym planem finansowym i strategią budowania bogactwa.

Podsumowanie i wskazówki końcowe

• Przygotuj wszystkie dokumenty w odpowiednim czasie i skonsultuj się ze swoim księgowym i doradcą finansowym w sprawie planu zakupu.
• Należy pamiętać o związku między optymalizacją podatkową a kwotą kredytu.
• Skorzystaj z profesjonalnych usług, które pomogą Ci zorganizować i sprawniej przeprowadzić cały proces.

A jeśli masz własną firmę i nie wiesz, co zrobić z podatkami, jesteśmy tu dla Ciebie. Skontaktuj się z nami w celu przygotowania zeznania podatkowego dla osób fizycznych lub doradztwa podatkowego dla firm, aby pomóc Ci prawidłowo skonfigurować swoje sprawy podatkowe.

Dane do kontaktu

Napisz do nas, a my
odezwiemy się do Ciebie w ciągu 24 godzin.

+420 226 224 724

info@jake-james.cz

Revoluční 736/15, Praha 1

Śledź nas:

Imię

Nazwisko

Telefon

E-mail

Treść wiadomości

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych.

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i stosuje się do niej zasady Google polityki prywatności i warunków korzystania z usługi

Wyślij